De JA-zeggers
2025 VS 2024
Bezettingsgraad (hoteldata)
Totale netto ROI per jaar
2
De NEE-zeggers
Meer bedden in van 2015 tot 2025
Meer procedures en regels in 3 jaar
Nachtprijs in 2026
3
Mijn visie
Er is geen tekort meer voor het massa-tourisme.
↑ Vraag
↑ Aanbod
↓ Daily rate
4
Na vandaag weet je…
Markt
Waar staat Bali vandaag?
Toekomst
Wat verandert er richting 2030?
Rendement
Wat blijft er netto over?
Structuur
Hoe zit legal, tax en licensing? En box 3 & 2.
Beslissing
Investeren, aanpassen of weglopen
5
De vijf meest gestelde vragen van 2026
(hoe) kan je grond bezitten?
Hoe kan juridisch legaal investeren in Bali?
12-15% netto rendement, is dat echt?
Is Bali overontwikkeld?
Hoe zit het nu met Box 3/2 en het verdrag?
6
De 3 systemen die veranderen (tegelijk)
7
Van 2020 tot 2030
2021
Het aanpassen van de bouwvergunningen naar PBG & SLF
2024
Toeristen belasting verhogen per aankomst/vertrek en hotels
2025
Implementatie en controle op €150K paid-up en €500K investeringsplan (12-36 maanden)
2026
De strengere controle op bedrijfs- en bouwvergunningen van villa's en apart-hotels. (KBLI-beperkingen)
2028
Uitbreiding eerste SEZ in Sanur / Serangan en implementatie van strengere visa's
2030
Eerste betere weg-verbindingen via land en water
8
Wat wil Bali?
Natuur
Kwaliteit van het leven
Cultuur
Diverse en sterke (eigen) economie
9
Bali data in 60 seconden
Meer bedden in van 2015 tot 2025
Nachtprijs anno 2026 (-5.6%)
Internationale toeristen
Startkapitaal, en 500.000 aan investeringsbeloftes in 3 jaar
10
Meer tourisme ≠ meer omzet
↑ Kamers
11
Tropisch investeren
12
Bali is niet één vastgoedmarkt
13
En niet elke 'stay' is hetzelfde
14
Aanbod VS Vraag quadrant
15
90% bezetting, goed of slechte business?
16
Van booking-omzet naar netto geld op je rekening
17
Wat houdt een eigenaar echt over?
18
Échte case: hier gaat het mis
Aankoop: €230.000 - feb 2024
Verkoop: Te koop voor €240.000 sinds maart 2026
Netto huur inkomsten (per jaar): €20.160
Netto verkoop winst: 0
Winst in circa 2.5 jaar: €44.352 (19.3%)
19
Échte case: hier gaat het goed
Aankoop: €112.000 - mei 2024
Verkoop: €178.000 - feb 2026
Netto huur inkomsten: €13.500
Netto verkoop winst: €66.000
Totaal rendement in 21 maanden: €79.500 (70.9%)
20
Mijn Bali vermijd-lijst
"Het volgende gebied"
Droomcijfers / scenario's
Geen bouw/verhuur ervaring
Geen vergunningen
Gebrek aan hospitality
21
Hoe ik een investering beoordeel
Welk concept geloof ik in?
Hoe voelt het project?
Klopt het qua marktonderzoek?
Werkt het fiscaal en juridisch voor wat ik wil bereiken?
22
Van land tot gast: 6 stappen
Land
Leasehold / freehold / zoning / DD
Haalbaarheid
KKPR
Structuur
Zakelijk of prive
Vergunningen
PBG / SLF / KBLI
Bouw
Materiaal / ervaring
Exploitatie
Marketing / segment / hospitality
23
Wat moet kloppen vóór de aankoop?
Juridisch
- Eigenaarschap
- Duidelijke kavels
- Vrij van schulden
- Bestemmingsplan
- Recht van toegang / gebruik
Technisch
- Nutsvoorzieningen
- Soil en sondeer testen
- Materiaal aanrijd route
Commercieel
- Comps
- ADR
- Bezetting
- Supply pipeline
- exit
24
Alle legale stappen op een rij
Land Lease of HGB
PT PMA
KKPR
PBG
SLF
NIB
KBLI
NPWP & NPWP-D
25
Dezelfde investering, andere belasting
Investering: €200.000 (aandelen tussen 5% en 25% in ID)
Lening: €150.000
Waarde: €250.000
Jaarlijks inkomen: €30.000
*Voor het in box 3 komt, moet je het eerst netto maken
**Box 3 is vooralsnog onvoorspelbaar
26
Wat als het niet volgens plan loopt?
Historisch in 21 maanden
Aankoop: €112.000
Verkoop: €178.000
Netto huur inkomsten: €13.500
Netto verkoop winst: €66.000
Winst in circa 2 jaar: €79.500 (70.9%)
Als het misgaat
Aankoop: €155.000
Verkoop: €160.000
Netto huur inkomsten: €8.500
Netto verkoop winst: €5.000
Winst in circa 2 jaar: €13.500 (8.7%)
27
Zo onderzoek ik een project
28
Dus: wanneer is Bali interessant?
Het moet passen bij jouw strategie
Licensing en aankoopstructuren
Het concept moet kloppen
29
Is Bali nog een interessante vastgoedmarkt?
30
Contact
Reviews
top 10% of Homes
4.97 out of 100+ reviews
5 out of 5 from real estate owners
Projects
2 bed private residence (lembongan) - 3 bed private residence (sanur) - 1 bed private residence (lembongan) - mizu 9 - mizu 8 - mizu 7 - mizu 1-6 - kiri - kanan
31
Bronnen
Markt & toerisme
- BPS Provinsi Bali
- Colliers Indonesia Bali Hotel Market Reports Q3/Q4 2025
- PriceLabs Market Dashboard
Bali-beleid
- Pemerintah Provinsi Bali / BaliProv
- Bappeda Provinsi Bali Haluan Pembangunan Bali 100 Tahun 2025–2125
Indonesië legal & licensing
- OSS RBA / Kementerian Investasi & Hilirisasi (BKPM)
- Kementerian PU / SIMBG PBG / SLF
- ATR/BPN: landrecht / spatial planning / KKPR
Belasting
- Belastingdienst Nederland Box 2 / Box 3
- Belastingverdrag Nederland–Indonesië via wetten.overheid.nl
- Direktorat Jenderal Pajak Indonesia (pajak.go.id)
Eigen praktijkdata
- Avanterra / Shape Haus geanonimiseerde operationele P&L
- Eigen gerealiseerde transacties / use-cases
32
Heel veel extra informatie
33
Q&A
Webinar 3 september 2026
Lucas Hoogstraten
Guus Hems
34
Is Bali nog een interessante vastgoedmarkt?