Welkom
2
Bali werd niet minder interessant.
Het werd moeilijker.
The opportunity didn't disappear. The margin for error did.
3
Eerst: 90 seconden markt.
Internationale aankomsten
2025
Groei vs. 2024
Aankomsten mei 2026
Bezettingsgraad sterrenhotels
Mei 2026
Economische groei Bali
2025
4
Demand ↑ ≠Returns ↑
Meer toeristen. Tegelijk: meer aanbod, hogere grondprijzen, hogere bouwkosten, hogere lonen, meer OTA-concurrentie, hogere gastenverwachtingen.
More tourists can coexist with lower returns per room.
5
Occupancy without ADR is meaningless.
Villa A
90% bezetting
€140 ADR
Villa B
70% bezetting
€300 ADR
Revenue is still not profit.
6
The stay is the product.
The villa is only the hardware.
Bali-vastgoed is economisch dichter bij een hospitality-business dan bij passief residentieel bezit.
7
Bali heeft geen tekort aan villa's.
Het heeft een tekort aan plekken die kloppen.
8
Mooi land ≠goed land.
Moet er goed uitzien
- View
- Natuur
- Locatie
Moet ook werken
- Zoning · Juridische toegang
- Water · Nutsvoorzieningen
- Bouwbaarheid · Operaties · Exit
The first investment decision happens before the architect draws.
9
The Wild West is disappearing.
2024
Foreign tourist levy
2025
Handhaving buitenlanders · Bescherming landbouwgrond
2026
Formalisering toerisme · Low-emission zones
Formalisation can favour serious operators.
10
BALI
2025 → 2125
100 Year Bali Development Direction
11
Wat probeert Bali te beschermen?
ALAM
Natuur
MANUSIA
Mensen
KEBUDAYAAN
Cultuur
One Island. One Pattern. One Governance.
Massamoerisme → Kwaliteitstoerisme: langer verblijven · meer besteden · lagere impact
12
Bali 2024 → 2030
13
Bali 2030
Minder willekeurige ontwikkeling
Meer regulering · Betere infrastructuur · Schonere energie
Hoogwaardig toerisme · Schaarser compliant aanbod
The opportunity is not to build as much as possible before Bali changes. It is to build what still makes sense after Bali changes.
14
Bali is not one real estate market.
South Bali
Hoge vraag · Hoge liquiditeit · Hoge concurrentie · Hoge grondprijzen
Ubud
Wellness/cultuur · Sterke vraag · Congestie
Tabanan
Natuur · Ruimte · Destination hospitality
Nusa Eilanden
Schaarste · Oceaan · Infrastructuurdruk · Sterk potentieel
Noord/Oost
Lagere instapprijs · Opkomend · Hoger uitvoeringsrisico
15
Wanneer zou ik nÃét investeren?
Grond geprijsd op toekomstige hype
Generiek villaproduct
Onduidelijke zoning of toegang
Operator toegevoegd ná de bouw
Pure flip-thesis
"Gegarandeerd" rendement
A beautiful spreadsheet does not rescue a weak project.
16
Underwrite the downside.
Downside
- 55% bezetting
- ADR −20%
- Bouwkosten +15%
- Opening +6 maanden
Base
Realistische aannames
Upside
- Betere ADR
- Hogere bezetting
- Efficiënte operaties
If the deal only works in the upside case, it does not work.
17
You do not simply buy "a villa".
Where does your economic right actually sit?
18
Ownership legality ≠operating legality.
Vergunningsketen
Landtitel / Lease
KKPR
PBG
SLF
NIB → KBLI
Operatorovereenkomst
Onderscheid altijd commerciële taal van juridisch afdwingbare rechten.
19
Structure changes your return.
Indonesië
- Vastgoed / operaties
- Lokale belasting
- Entiteitsstructuur
Nederland
- Privévermogen (Box 3 mogelijk)
- Aandelen ≥5% (Box 2 mogelijk)
A 12% return means nothing until you know which 12%.
Geen persoonlijk belastingadvies. Exacte behandeling afhankelijk van persoonlijke omstandigheden.
20
Dus: is Bali nog interessant?
JA.
But only if you stop treating Bali as easy real estate.
21
We changed what we build.
Van
Individuele villa's
Naar
Destination hospitality
Schaarse grond · Lage dichtheid · Hospitality first.
22
Hush is our answer to Bali 2030.
23
Is Bali nog een interessante vastgoedmarkt?